PROTESTO DE INADIMPLENTES EM CONDOMÍNIOS

ESTAVAMOS AGUARDANDO A LEI QUE POSSIBILITASSE A EXECUÇÃO SUMÁRIA DE DEVEDORES DOS CONDOMÍNIOS, ISSO SE FAZ MAIS NECESSÁRIO APÓS A MUDANÇA DO CÓDIGO CIVIL, COM A DRÁSTICA MUDANÇA DA MULTA DOS 20% PREVISTA EM TODAS AS CONVENÇÕES DOS CONDOMÍNIOS PARA OS 2%, QUE NEM TODOS OS JUÍZES TÊM ACOLHIDO COMO VÁLIDA, POR ENTENDEREM QUE ESTA PENALIDADE APLICADA NADA TEM A VER COM MULTA DEVIDA EM UMA RELAÇÃO DE CONSUMO E SIM COMO UMA PENALIDADE ENTRE CONDÔMINO E CONDOMÍNIO POR NÃO TER SUPRIDO O REEMBOLSO DOS GASTOS FEITOS EM COMUM.

SENDO ASSIM, ESTA LEI SERÁ MAIS UM PASSO PARA TORNAR EM DIFINITIVO A RELAÇÃO CONDÔMINO X CONDOMÍNIO EM UMA RELAÇÃO DE CONSUMO DE FATO, O QUE PODERÁ SER OBJETO DE MUITAS AÇÕES DORAVANTE.

EM 21/07/08 O GOVERNADOR JOSÉ SERRA, PROMULGOU A LEI Nº 13.160 EM ÂMBITO ESTADUAL, PASSANDO A VIGORAR COM NOVA REDAÇÃO OS ITENS 7 E 8 DAS NOTAS EXPLICATIVAS DA TABELA IV – DOS TABELIONATOS DE PROTESTO DE TÍTULOS DA LEI Nº 11.331 DE 26 DE DEZEMBRO DE 2002, QUE DISPÕE SOBRE OS EMOLUMENTOS RELATIVOS AOS ATOS PRATICADOS PELOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO, EM FACE DAS DISPOSIÇÕES DA LEI FEDERAL Nº 10.169 DE 29/12/00, PARA O ACOLHIMENTO DESTE NOVO PROCEDIMENTO POR PARTE DOS  CARTÓRIOS.

OCORRE QUE CONFORME TEXTO DA LEI:

1. O PROTESTO DEVERÁ SER ENCAMINHADO AO PRIMEIRO DIA DO VENCIMENTO DO DÉBITO;
2. O ENCAMINHAMENTO DEVE SER FEITO MEDIANTE REQUERIMENTO ASSINADO PELO SINDICO;
3. HAVERÁ CUSTAS DE EXECUÇÃO MEDIANTE O ENCAMINHAMENTO;
4. O DEVEDOR É O OCUPANTE DO IMÓVEL, CABENDO IDENTIFICÁ-LO ANTES DO ENCAMINHAMENTO.

COMENTÁRIOS:

1. AS CONVENÇÕES DOS CONDOMÍNIOS, VIA DE REGRA, NÃO CITAM QUE A COBRANÇA DEVÁ SER FEITA VIA PROTESTO, HAVENDO ENTENDIMENTOS JURIDICOS IGUAIS AO QUE O CÓDIGO CIVIL DETERMINOU SOBRE A MUDANÇA DA MULTA DOS 20% PARA OS  2%, ONDE ALGUNS IRÃO ACOLHER E OUTROS NÃO, GERANDO A FIGURA DA SUSTAÇÃO DOS PROTESTOS COM ESTE EMBASAMENTO;
2. AO COBRAR VIA PROTESTO, NÃO FICOU CLARO SE PODERÁ SER FEITA A COBRANÇA DE DÉBITOS ANTERIORES ACUMULADOS NUM TODO OU DE CADA DÉBITO “TÍTULO” ISOLADAMENTE, POIS NÃO SE PODE ESQUECER QUE AO PROTESTAR TÍTULOS MERCANTIS EM GERAL SE FAZ SOBRE O PRINCIPAL E APÓS O RECEBIMENTO É QUE SE EXECUTA JUDICIALMENTE AS DIFERENÇAS E ACRÉSCIMOS NÃO PAGOS, O QUE ACABA CAINDO EM VALA COMUM NO JUDICIÁRIO VIA CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO PARA ESTA EXECUÇÃO;
3. CABE LEMBRAR QUE HÁ CUSTAS CARTORIAIS NO ENCAMINHAMENTO DO PEDIDO DE PROTESTO E HAVERÁ TAXA A SER PAGA PELO EXECUTADO QUANDO DO PAGAMENTO,
4. HAVERÁ TAMBÉM A INSCRIÇÃO DO DEVEDOR NO SPC (SERVILÇO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO) E SERASA, DEVENDO SER CORRETO O APONTAMENTO, POIS SE HOUVER EQUÍVOCOS HAVERÁ RISCO DE PROCESSO POR DANOS MORAIS PELA PARTE QUE  SE JULGAR PREJUDICADA;
5. CASO O DEVEDOR QUITE SEU DÉBITO ANTES DO RECEBIMENTO DO AVISO DE PROTESTO, CABERÁ AO CONDOMÍNIO A RETIRADA DO TÍTULO E O PAGANDO DAS CUSTAS DEVIDAS QUE NÃO PODERÁ SER REPASSADO..

 CAUTELAS A SEREM TOMADAS:

1. CONTINUAR A PROCEDER AO COMUNICADO INICIAL DE ADVERTÊNCIA, POIS O DEVEDOR PODE TER SIMPLESMENTE SE ESQUECIDO OU ESTAR AUSENTE EM VIAGEM;
2. EMITIR SEGUNDO AVISO APÓS PERÍODO RAZOÁVEL (CINCO DIAS) JÁ CITANDO O RISCO DA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.160 PARA QUE NÃO DEMONSTRE DESCONHECER O FATO;
3. CONFIRMAR QUE O PROPRIETÁRIO É QUEM RECEBE AS COBRANÇAS ATRAVÉS DE CERTIDÃO DO IMÓVEL  E CASO POSITIVO SE HOUVE ERRO REINICIAR O PROCESSO, POR ISSO IMPRESCINDIVEL TER O CADASTRO SEMPRE ATUALIZADO;
4. APROVAR AS MEDIDAS DE COBRANÇA EM ASSEMBLÉIA EXPECÍFICA PARA GARANTIR AO SÍNDICO A CONCORDÂNCIA DA MAIORIA DOS CONDÔMINOS COM AS REGRAS PARA A SUA APLICAÇÃO, APESAR DE SER O ENTENDIMENTO DE ALGUNS JURISTAS SER UMA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, COMO FOI O CASO DOS 2% DO CÓDIGO CÍVIL;
5. DEFINIR A INCLUSÃO DAS MULTAS E ACRÉSCIMOS NO TÍTULO A SER COBRADO ATÉ A DATA DO ENCAMINHAMENTO;
6. DEFINIR QUE A COBRANÇA CONTINUA SOBRE AS VERBAS NÃO INCLUÍDAS CASO SEJA PAGA EM CARTÓRIO;
7. DETERMINAR O RISCO DE UMA QUESTÃO JUDICIAL DE DISCORDÂNCIA ENTRE AS PARTES VISTO QUE OS DIREITOS SÃO IGUAIS.

A MULTI-ATIVA não é contrária a esta Lei, principalmente pela visão da agilidade nas cobranças e menor dependência de advogados em processos muitas vezes longos, mas sim na qualidade de assessores dos nossos clientes devemos recomendar o uso de muita cautela nestes assuntos polêmicos, devido aos desnecessários riscos ao se adotar medidas drásticas que podem gerar custos adicionais e muitos transtornos.
Continuando com a postura de recomendar acordos amigáveis com os devedores que podem ser mais favoráveis para ambas as partes sem grandes custos antes da adoção de outras medidas.
Há juristas se pronunciando na mídia sobre a baixa procura que tem havido na aplicação desta medida, entendendo estar havendo a prudência e cautela a que nos referimos e entendem ser a sua aplicação retroativa podendo débitos anteriores à Lei serem protestados e também chamam a atenção pelo correto planejamento e identificação do devedor pelos riscos de indenizações. Alertas também estão sendo dados pelos cartórios devido a falhas nas numerações dos documentos a serem protestados que são rejeitados, ficando claro que deve haver uma anuência dos condôminos na aplicabilidade desta Lei em assembléia.

Os documentos requeridos para o encaminhamento conforme a Corregedoria do Rio de Janeiro, são:

Vejam que nem todos pré-requisitos poderão dar legalidade ao protesto, pois o proprietário de fato poderá não figurar em registro do imóvel, o valor da taxa condominial poderá ser uma decisão de rateio real o que não fica explicitado em ata, as convenções não citam este poder e a tal planilha não é o boleto com número de documento e sim um resumo, o que trás a dúvida de se poder protestar vários débitos de uma só vez com todos os acréscimos legais. Ainda paira uma única dúvida maior, pois vários são os condomínios que optaram por continuar a cobrar os 20% da multa e não 2% conforme Código Civil será que os cartórios acolherão o protesto com este acréscimo?

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